Proposta de gestió i finançament per a la promoció o rehabilitació d'edificis residencials

 

La promoció o rehabilitació d'habitatges, independentment de si la iniciativa és pública o és privada, exigeix el seu finançament, el qual només és possible si es pot justificar una rendibilitat econòmica de la inversió i si se'n poden oferir unes garanties. En última instància, el finançament prové necessàriament del capital privat dels particulars o de les empreses. Inclús si la promoció és pública, o compta amb ajudes de l'administració, la inversió (i les garanties) provenen també indirectament del capital privat, via crèdits amb entitats bancàries o via impostos. Avui, però, no és possible el finançament tradicional de la promoció d'habitatges, perquè la situació econòmica ha provocat una desconfiança generalitzada del capital envers aquestes operacions. Desconfiança dels inversors privats, que no hi veuen suficients garanties. Desconfiança dels compradors d'habitatges que disposen de capital, per les mateixes raons (en definitiva, són també inversors privats). Impossibilitat d'accés a l'habitatge dels compradors que no disposen d'estalvis propis, perquè depenen del finançament privat. I desconfiança del ciutadà, perquè recela de la gestió dels seus impostos.

 

Requisits per al finançament i la gestió

En aquestes circumstàncies, l'única alternativa viable és dissenyar un mecanisme de finançament capaç d'atreure el capital privat, siga el de l'inversor professional, siga el que prové de la demanda d'habitatges (que existeix, a pesar de tot) o siga el procedent dels impostos (articulats mitjançants plans específics com els nombrosos fons europeus disponibles avui). Pensem que les condicions generals que hauria de complir tal mecanisme són les següents:

Concreció dels objectius de la promoció

La promoció ha de concretar clarament els seus objectius: situació, perfil social i econòmic del destinatari, prestacions (socials, urbanes, energètiques i funcionals) i calendari.

En aquest sentit, la promoció no ha d'acabar necessàriament amb l'ocupació dels habitatges, sinó que els seus objectius poden incloure el seu manteniment i explotació. D'aquesta manera, la promoció s'obri també a molts altres agents no relacionats amb el sector de la construcció, com ara les empreses de serveis per als habitatges (atenció als majors, als infants o als dependents, alimentació, llavanderia, reciclatge, aprofitament i explotació d'espais comuns i un llarg etcètera).

Professionalització de la gestió

La promoció ha de concretar quin és el seu model de gestió (cooperativa, promoció professional, etc) i la solvència professional i tècnica dels seus gestors.

Transparència de la gestió

La promoció ha de permetre el seguiment i control del seu desenvolupament des dels seus inicis fins als seus resultats, oferint una informació completa i clara, articulada d'acord amb diferents filtres compatibles amb els drets de protecció de dades personals i amb els interessos dels agents implicats. En aquest sentit, s'ha de dissenyar un portal de transparència organitzat en diferents nivells, adreçats als inversors, als usuaris finals, a l'administració i a l'opinió pública general. A més a més, entenem que d'aquest requisit de transparència se'n deriva el de participació, perquè aquest depén d'aquell. D'altra banda, cal dir que tant l'un com l'altre hauran d'estar condicionats a l'eficàcia i professionalització de la gestió.

Flexibilitat

La promoció ha de dissenyar-se d'acord amb criteris de flexibilitat, és a dir, criteris basats en la consideració de múltiples alternatives tant per als inversors com per als usuaris finals, capaces d'ajustar-se no només als diferents perfils dels agents implicats sinó també als canvis que els seus interessos tindran al llarg del temps. Per exemple, cal preveure alternatives de recuperació del capital invertit, de modificació de les quotes, de venda o cessió a tercers, de canvis temporals de residència, de modificacions en l'estructura familiar o de convivència, etc.

Rendibilitat prevista

Òbviament, la promoció ha de ser rendible i ha de justificar un retorn suficientment atractiu i proporcional al risc de la inversió. Aquesta rendibilitat és legítima i no ha d'estar sotmesa a cap límit arbitrari, a condició de ser transparent.

El retorn de la inversió ha de contemplar un repertori de possibilitats el més ampli possible: capital, cessió d'ús, propietat, etc. Com també la pròpia inversió: capital, cessió de sòl o edificis, etc.

Garanties

La promoció ha d'oferir unes garanties suficients per a atreure els inversors. L'Administració ha de tenir, en aquest punt, un paper primordial. Històricament, la política pública de promoció d'habitatges ha combinat l'ajuda o subvenció al promotor o al comprador (directa o indirecta a través de l'impost sobre la renda) amb la promoció directa d'habitatges socials. Però, avui, l'Administració no està en condicions de continuar aquesta política. A més, ja hem recordat que, en última instància, els recursos financers de l'Administració provenen igualment del capital privat, via impostos. Per això, ara, el paper de l'Administració ha de ser el de garant i catalitzador de les promocions d'habitatges. Això inclou, també, la garantia sobre el capital invertit, però no només això. En destaquem les següents:

➤ Garantia parcial sobre el capital invertit

Els recursos financers de l'Administració no han de destinar-se majoritàriament a la despesa en la construcció o rehabilitació residencial sinó a avalar parcialment els capitals invertits, en funció de criteris socials o derivats de la seua política d'habitatges. Per exemple, l'Administració pot avalar les quotes de famílies amb una situació econòmica no consolidada. La captació de capital privat ha de generar atractiu i confiança, però no pot eliminar el risc propi de qualsevol inversió. L'inversor ja hi compta amb aquest risc i, per això, exigeix una rendibilitat proporcional a aquest risc, el qual dependrà, en altres variables, del capital avalat per l'Administració.

➤ Garantia sobre la gestió

L'Administració ha de ser el garant de la solvència tècnica i econòmica dels gestors de la promoció. No ha de ser el gestor de la promoció però sí ha d'avaluar prèviament la capacitat tècnica i professional dels promotors i gestors de l'operació i ha d'establir uns mecanismes de control i seguiment.

➤ Garantia sobre la transparència

L'Administració ha de garantir que la gestió obeeix un protocol de transparència, prèviament establert.

➤ Garantia sobre la difusió i suport

L'Administració ha de garantir la difusió i publicitat de la promoció i ha de canalitzar l'accés a ajudes i suport institucionals.

 

Els models de gestió

La variabilitat de situacions i alternatives no fan aconsellable la fixació d'un model de gestió únic per a la promoció d'habitatges. Ben al contrari, la promoció ha d'incloure una proposta de gestió adequada a les seues característiques específiques. En aquest sentit, el cooperativisme ofereix fórmules molt interessants, però no són les úniques a explorar. Cal deixar a la iniciativa dels promotors l'adopció de l'alternativa més favorable als seus interessos. L'Administració no ha d'imposar un model concret, sinó que, recordem-ho, ha fer el paper de garant, catalitzador i supervisor d'aquesta iniciativa.

 

 

Edició 1 (06/02/2017)

Redactada i aprovada per

Joaquim Iborra Posadas

joaquim.iborra.rehabi-li-tar.com