Proposta de política d'ajudes públiques a la rehabilitació d'edificis residencials

 

El paper de l'Administració

La política de l'Administració en matèria de rehabilitació d'edificis ha estat, i continua estant, fonamentada en la concessió de subvencions (directes o en forma de deducció fiscal). Sense dubte, aquesta política és un estímul inqüestionable. Tant que, de vegades, sembla que rehabilitem perquè hi han unes subvencions; i que si no hi han ajudes, aleshores no rehabilitarem. Aquesta il·lació ha de ser invertida. No hem de rehabilitar perquè l'administració paga les obres, sinó perquè les obres són necessàries i perquè, si no les fem avui, demà tindrem un problema més greu.

Les ajudes haurien de tenir un objectiu diferent (i essencial): fer possible les obres, quan d'altra manera serien inviables. A més a més, cal tenir en compte que les subvencions, com les deduccions fiscals, no tenen la capacitat de fer viable una rehabilitació si el finançament de l'execució de les obres no es troba prèviament resolt.

Algú podria objectar que no hi ha molta diferència entre un plantejament i l'altre, però creiem que aquest canvi de mentalitat podria ser l'origen de mecanismes més potents a mitjà i llarg termini. Després de tot, és evident que, en el context actual, l'Administració no compta amb recursos suficients per fer front, ni de lluny, a la necessitat de rehabilitació d'un parc immobiliari obsolet, necessitat que, amb el temps, no farà sinó créixer.

Per tot això, proposem que els pressuposts públics destinats a la promoció de la rehabilitació residencial no siguen canalitzats en forma de subvenció directa a l'execució de les obres, sinó amb mecanismes alternatius que han de ser estudiats i experimentats. Les deduccions fiscals a la rehabilitació ja fan aquest paper d'ajuda i incentiu a la rehabilitació, i es poden mantenir, emmarcades en l'impost sobre la renda de les persones físiques.

 

Mecanismes alternatius per a la rehabilitació residencial

Naturalment, podem imaginar diversos mecanismes de promoció o estímul de la rehabilitació, d'índole ben diferent. No obstant, donada la situació econòmica actual, pensem que l'objectiu fonamental d'una política de rehabilitació residencial ha de ser la mobilització del capital privat, en les seues diferents formes. Només el capital privat té els recursos suficients per a finançar un programa ampli i ambiciós de rehabilitació. En aquest sentit, proposem la constitució d'un fons públic de garantia per al finançament privat.

Aquest fons serviria per a garantir parcialment les inversions de capital, tant les procedents de crèdits bancaris com de fons d'inversió; és a dir, per a minorar el risc d'aquestes operacions i fer-les atractives. D'altra banda, servirien per a supervisar i regular les condicions del finançament (fixant uns límits a la rendibilitat, en funció de l'avaluació del risc), per a orientar l'estratègia pública de rehabilitació (prioritzant i millorant les garanties d'unes intervencions front a d'altres) i per a protegir les economies familiars més vulnerables.

L'èxit d'una operació de finançament de rehabilitació recau, òbviament, en una correcta avaluació del seu risc. Això interessa tant als creditors com als propietaris i a la pròpia Administració. Tanmateix, l'avaluació del risc d'una operació no hauria de convertir-se en una avaluació individual de cada propietari. Això complicaria la gestió i l'experiència demostra que l'historial econòmic d'una Comunitat és un indicador fiable de la seua solvència, al marge sovint de la solvència individual dels seus comuners.

En relació a aquesta qüestió, un dels problemes que dissuadeixen les Comunitats, o els inversors, a l'hora de rehabilitar un edifici és la morositat. I és veritat que la morositat en les Comunitats de Propietaris és elevada i que no ha fet sinó augmentar en els darrers anys. No obstant, l'estudi elaborat per l'Observatorio de las Comunidades de Propietarios estableix, d'una banda, que un 24% de la morositat cal atribuir-la a les entitats financeres, societats immobiliàries i entitats públiques de gestió, mentre que un 25% correspon als morosos intencionals i professionals. És a dir, que el 49% de la morositat té l'origen en propietaris que no paguen perquè no volen pagar. El percentatge de morosos accidentals (és a dir, aquells que no poden abonar les seues quotes per problemes econòmics derivats de la situació de crisi laboral i econòmica) puja al 51%.

Les garanties que pot oferir l'Administració al finançament de la rehabilitació haurien de cobrir aquesta morositat accidental, en el marc d'una política de rehabilitació fonamentada en la funció social de l'habitatge, mentre que l'Administració hauria de fer ús de les seues potestats sobre la morositat intencional.

Lògicament, les garanties públiques podrien establir un límit a la morositat de les Comunitats finançades, límit que, en qualsevol cas, seran les pròpies entitats creditícies qui el fixaran.

 

 

Edició 1 (10/06/2016)

Redactada i aprovada per

Joaquim Iborra Posadas

joaquim.iborra.rehabi-li-tar.com